調整区域。よくある話し。

 こんにちは。

 プランナーの石川和幸です。

 

 上の写真見て下さい。延々と田んぼの風景が広がっています。ここは「調整地域」と呼ばれる地域になります。この調整区域で建て替えをご希望されている方とのお話し合いの中でこんな話がありました。よくある話です。参考にして見て下さい。

 

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 日本には大きくは都市計画区域内と区域外と2つの区域に分かれます。区域外と呼ばれる区域は山の中など人里から離れた場所に多く、それ以外は区域内と呼ばれる区域になります。栃木県内では区域内が殆どになります。

 区域内の場合、さらに「都市計画区域内」「調整区域」「無指定」とさらに3つの区域に分かれます。その中で今回お話ししているお客様は「調整区域」と言われる区域に入っていました。

 「都市計画区域内」とは工業地域や商業地域、専用住宅、低層住宅などいろいろな用途に分けられ良好な住環境であったり、都市整備の基盤を作るためのモノ。対して調整地域とはその名の如く、住宅の建築を調整する地域の事をいいます。調整区域とは上の写真のように田園風景が広がっている場所に多く、農業などの産業を守るために住宅があちらこちらに建てられ、生活排水の問題など防ぐために設定されています。

 ですので、調整区域で家を建てるのはひと手間かかります。どんな点に注意すべきかまとめてみました。

 

  • なぜそこで建てるのか?・・・余計なお世話だ。と言われそうですが、非常に重要です。お役所さんでは、そこで建てる必要性が無い限り都市計画区域内で建ててほしいと思われるからです。例えばですが、法律が整備さる前からそこに住んでいた。これは建て替えOK。農業を営んでいる。農業従事者であればOK。(もちろん農業に限った話ではない。)農家の長男である。そのための建て替え。これもOK。などなど。逆にダメな例。のどかな場所に住みたくて!購入してここに住みたいから!これはダメ。(ただし、条件を満たせば宅地として誰でも建てられるようになりましたが、条件はかなり厳しい。)都市計画区域内に土地がある。これもダメ。・・・つまり、元々そこにいた人でないと中々難しいのですね。
  • 地目はなんですか?・・・建て替えなど宅地に建てるなら特に問題は無いのですが、新築など田んぼや畑を宅地にして家を建てるというのは時間がかかります。まず、農業委員会に書類を提出し、農地を宅地に変更する許可を頂かなくてはなりません。当然、なぜそこで建てる必要性があるのか?ということを説明しなくてはなりません。許可が下りるのは大体2か月前後。(地域によります。)しかし、これはまだ楽な方。「農業振興地域」、「第1種農業地域」などに含まれていると、許可が下りるのに、半年から1年かかります。大変な作業になります。勿論費用も掛かります。
  • ライフラインは大丈夫ですか?・・・上下水や電気ですね。あとよくあるのが造成工事。特に田んぼなどはそのまま建てるという訳にはいかないので、土留めや盛り土など費用が掛かるケースがあります。以外にかかるので、見積もりをみて断念し、市街地に土地購入という方もいらっしゃいます。地域によっては集落排水や集落で管理している水道などあったりします。
  • 境界・・・よくある問題です。大体不明なことが多いです。あの木が境だよ!なんてことが多々あります。そして地籍(土地の面積)。測量すると登記簿にのっている地籍と大きく異なる事があります。明治時代の測量の地籍とか平気で登記されていますので違って当たり前なんですが、あんまり大きく異なると、特に住宅ローンの場合、是正してくださいと指摘されます。折角の機会なので土地家屋調査士の先生に依頼し正しく図りなおしてもらって登記をしなおしてもらった方が良いと思います。ちなみに、境界確定は近隣の方々や道路の所有者(主に市町村)も巻き込みますので、相当時間がかかります。
  • 所有者・・・これも一応調べておいた方が宜しいかもしれません。たまにあります。所有者の方がすでに他界されているなんてことが(涙)いろいろ手続きが必要になってきます。相続とか。
  • 水路・・・たまにあります。道路と敷地の間に水路がまたがっている状態。お家を建てるためには最低2mは道路にくっついていなくてはなりません。水路がまたがっていると、くっついてないことになってしまいます。そのためには橋を架けるしかありません。もしくは既存の橋があると思いますので、その橋を認めさせることになりますが。いずれにしても時間と費用が掛かります。

 

 いろいろ書きましたが、本当にいろんなケースがあります。以前先生に言われたことがありました。何もない調整区域の仕事は無い!まさにその通りだと痛感しています。

 

 そして、今日敷地の報告をしたらお父さんにこう言われました。「なんでうちの庭に家を建てるのに、そんな時間とお金をかけなくちゃいけないんだ!よそのお宅なんかポンポン家が建ってるのに!」

 よく言われます。が、仕方ありません。そして、おそらくよそ様もなんだかんだ同じように時間とお金をかけてると思います。ただ水面下で見えないだけですね・・・。

 一緒に頑張りましょう!

 

 

 ご一読頂きありがとうございました。

 

 プランナー

 石川和幸